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乐乐娱乐场平台 - 逆袭!从海底捞身上也能学到买房经验

导读:海底捞的老板张勇以987亿元的财富成为新加坡新首富。从1994年至今,张勇以8000元、四张火锅桌和四名员工起家,花了15年时间成为首富。01利润精细化管理我一直认为海底捞是一个伟大的企业。从下图所示的财务数据的简单比较可以看出,海底捞在创收和成本控制方面是一个完全的对手,尤其是租金控制的关键成本方面,这要比其他方面好得多。买房收入包括售价和租金。例如,上海目前的价格相当于三年没有上涨,营业额约为

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乐乐娱乐场平台,上月,《福布斯》公布了2019年新加坡最富有的人名单。海底捞的老板张勇以987亿元的财富成为新加坡新首富。

从1994年至今,张勇以8000元、四张火锅桌和四名员工起家,花了15年时间成为首富。他创业的故事就像一个神话。

事实上,这种创造财富的神话近年来并不少见。偶尔,会有迅速崛起的企业家精英。我们已经习惯了,甚至没有感觉到这样的传奇故事。毕竟,对于普通人来说,复制创业赚来的数十亿美元太难了。

然而,我不知道你是否想过。事实上,我们许多人都在不知不觉中经营着一家大型资产公司。

是的,它是我们住的房子。

现在房子越来越贵,占据了家庭财富的几乎全部份额。稍微优化一下,不同家族的资产可能会有几倍的不同。

在我看来,买房就是创业。大多数时候,只要我们把我们的房地产想象成一家公司,并以经营家族企业的意识来对待它,结果就不会很糟糕。

01利润精细化管理

我一直认为海底捞是一个伟大的企业。

它的力量不仅在于那些最有用的笑话,还在于海底确实非常有利可图。

一个企业要从年淘汰率为80%的行业中脱颖而出一定不容易。

从下图所示的财务数据的简单比较可以看出,海底捞在创收和成本控制方面是一个完全的对手,尤其是租金控制的关键成本方面,这要比其他方面好得多。

我们已经把企业的想法映射到买房的问题上,这不过是增加收入和控制成本。

买房收入包括售价和租金。成本是购买成本和持有成本。产出减去投入就是你得到的利润。所以,买房实际上等同于开公司和承包一个大项目。

我认为,不管你买房子是为了自住还是为了投资,每个人都应该计算房地产的回报率。即使是自住,房产的回报率也直接决定了你未来置换的初始资本数额。

可以看出,为了提高房地产回报率,有必要认真管理每一项投入和产出,让我们一个接一个地去做。

首先看产量,也就是直接收益项目,无非是两种,一种是售价,另一种是租金。许多人可能会谈论很多关于买房的事情,但是市场上关于买房的讨论并不多,我们有一些建议供参考。首先,在一个安静而清淡的市场结束时不急于用钱卖出是不明智的。例如,上海目前的价格相当于三年没有上涨,营业额约为20,000台。随着能量的明显积累,胜方将越大,而此时卖出相当于失去三年的利息,未来的机会成本也将徒然增加。因此,在牛市中销售和在平静市场中替代是我们推荐的时机和方法。二是具体操作方法,包括无租户结算所、24小时上门服务、前后五个地铁站上市、向中介机构承诺非现金奖励等。,可以有效提高房屋销售效率。至于还盘效应,它与房东的水平关系不大,但与市场关系更大。提高租售比是另一个方面,可以通过提高软衣服和缩短空置期来解决。但是,与房价上涨相比,租金显然可以忽略不计,所以它不是主要的攻击方向。不要因为芝麻而丢掉西瓜。

然而,卖过房子的朋友知道,控制他们最终会卖多少钱并不容易。它需要合适的时间、合适的地点和合适的人。由于收入是不可控的,成本是可控的,让我们来看看可控的投入。

我们已经说过很多次了,首付越低,政策允许的就越好。如果你能获得贷款,你不必支付所有的钱,如果你能获得3项成就,你不必支付50%。这样,可以降低房地产收益率公式中的购买成本,提高整体收益率。例如,如果价格上涨50%,整个付款的总回报率为50%,而首期付款的总回报率为30%为167%。税费也可以优化。一方面,可以通过寻找合适的目标来降低税费,如对五种独特产权的房屋免征个人所得税,对首次上市的拆迁房屋免征增值税,对选举前后两次交易差价较低的房屋减免增值税等。另一方面,税费卡用于优化税费支出。就代理费而言,许多人想尽一切办法降低价格、更换代理机构、跳单等等。我们认为这些钱不值得储蓄。一个好的中介不仅可以在交易过程中为你节省大量的时间和精力,这相当于节省资金,而且还能有效地降低遇到陷阱的概率。它甚至可以通过找到高性价比的房子来省钱。然而,路边小中介和专业大中介之间的差距远远小于上述好处带来的收入。月供被无数次地说“30年等额本息”是最佳解决方案,也是唯一的解决方案。如果30年内做不到,那就尽可能长。

一般来说,如果我们在购买和持有期间尽最大努力减少和控制支出,然后在更合适的时间以有效的方式出售房子,我们可以显著提高回报率,控制成本比控制收入更重要。

注意现金流的平衡

我们经常说,由于短期内的市场波动和政策变化,房价不会像你想的那样“一买就涨”。但是,只要现金流计划合理,并且你可以长期持有该房产,该房产一定会给你一个满意的回报。

因此,将要买房的朋友都知道健康的现金流是买房最重要的,而不是其中之一。

让我们给出一个现金流计算公式:

现金流=家庭收入-生活费-每月信贷供应。

我们将每个家庭的现金流压力从高到低分为四个算法。

购买整栋房子的算法,因为没有使用信贷,所以还款没有压力。贷款买房的最佳算法,由于贷款的开始,会对家庭的现金流保持产生压力,但现金储备却在增加,因为收入大于支出和月付款。国际收支平衡算法,相当于收支和每月付款相等,没有现金留存。负现金流D算法是一些高层人士最喜欢的游戏。现金流每个月都透支。从长期来看,这是不可持续的,需要36至60个月的储备资金才能持续下去。让我们谈谈我们的偏好。

我们建议买房时尽可能多地使用贷款。长期低利率和稳定的巨额债务是我一生中最大的好处。

所以算法a是不可取的,算法b是必要的,普通人的极限是算法c,在一个非常明确的集会前夕,可以使用算法d。

我知道很多朋友会惊讶为什么会有D算法,这是一种恶性杠杆方法。事实上,这种负现金流管理策略在企业运营中非常普遍。

让我们来谈谈一个企业案例。

恒大和万科都是超级住宅企业,但他们的企业基因在本质上完全不同。

让我们先看看恒大的现金流量表。从2013年到2017年,恒大的年经营现金几乎是负数,也就是说,卖房子的钱完全不够用土地建房。它依靠持续发行债券来支撑强劲的投资规模。这相当于我们个人买房的三维算法。

然而,万科的年度经营现金流是正数。对稳定运行的追求基于B算法。

2013年初,万科排名第一,余良选择稳健,恒大和许家印排名第七,选择增加杠杆率。

因此,负债累累、经营现金流为负的恒大,通过强大的融资体系,大幅提升了规模扩张能力。恒大终于在2018年成为第一家房地产公司,并攻击万科。

如今,仍然很难说恒大的做法是对还是错。

然而,在资金、技术和运营方面,恒大在反击中的成功之处在于,依靠现金来抵消负债,依靠负债来抵消规模,依靠规模来赚取收入,这比主动经营要快得多。

当然,我们不是来鼓励人们盲目举债的,我们只是提供了一个思路。现在你足够准确地看到,它可以在一段时间内以高杠杆操作。它可以有效地扩大你的资产规模。

事实上,在月度质量等级中,我们都有一些关于杠杆的建议:你可以在一段时间内以高负债经营,但不适合一直以高负债经营。关键在于释放杠杆的时机。

读到这里,你可以回到上面,看看恒大2018年的经营现金流。事实上,它在牛市顶部开始自愿减少负债,并恢复了正现金流。

这真是房地产公司的一个鸡贼。

03“企业”就业方式

如果房子被视为企业,那么房东本人就是董事会主席,主要负责重大决策,而企业的日常运营必须由首席执行官、首席财务官、首席运营官和首席营销官等专业人士来处理。房子交易和持有的复杂性使你不得不学习如何雇用合理的人,以使“企业”健康运行。

要沿着这条路走得更远,你至少应该知道这些联系:

了解房地产市场趋势的真正专家——企业战略官

购买新房的朋友:

项目首席营销官的首席营销官或销售人员、指定的银行信贷官或分行行长兼首席财务官,以及新房子的集团采购主管。

购买二手房的朋友:

10个指定的区域政府机构——区域董事、1名买方经纪人、首席执行官、1名信贷顾问——首席财务官和房地产市场盲目购买购买的时代已经结束,购买趋势的判断变得越来越重要。因此,你需要和趋势专家谈谈,帮助你决定是否买房子和在哪里买。判断专家是否可靠的最简单方法是看专家自己买了多少套房。只有当你购买了一定数量的房产,你才能经历一个完整的牛熊循环,并了解整个市场的节奏。对于购买新房的朋友来说,他们可以通过了解销售人员和营销人员来获得住房供应折扣。但是,除非是开发商的整体降价,否则如果你想从开发商的营销人员那里得到折扣,一般在3%以内。因为每次开发商给你多一点利润,项目收入就会少一点,其他人也不会轻易让步。事实上,这还不如找一些团购业务的领导者,看看他们是否能拥有一个团队,更容易找到折扣。此外,新房一般都有指定的分支机构。你可以向那个支行的信贷员和支行行长问好。你所能做的就是放宽准入条件,加快贷款速度。几乎不可能在贷款比例上取得突破。让支行的最高负责人得到照顾可能会降低利率。对于那些购买二手房的人来说,你需要知道的是,由于完成率低、员工流动性大以及传统中介经验不足。此外,传统中介的心态不是买方的心态,而是中介的心态。他主要从事匹配交易,而不是从买方的服务角度出发。因此,在我们看来,传统中介的作用不大,只提供一些信息。但是新兴买家的经纪人,因为只为买家服务,他们的立场相对更客观。他们通常来自房地产投资者,通过皇家中介网络和实战经验出售他们的服务。如果你是一个老手,你应该建立你自己的私人机构网络,在你想买房子的地区至少知道10个可靠的机构,并且找到一些性价比高的房子。如果你是一个新手买家,你可以在你的城市找一个买家代理来试试。另一个方面是信用。你还需要一个可靠的贷款顾问,他会告诉你市场上有许多创新的信贷方法,熟悉各种信贷产品,并帮助你开设所有分支机构并交叉使用它们。

买过房子的朋友都知道信用利率不敏感,因为房地产价值增长太快,库存贷款在三到五年后由于置换或提前还款几乎会被摧毁和重做。与利率相比,贷款是买车最重要的事情。

认识一个好的贷款顾问,他在融资方面做得很好,即使他不能买打折竹笋,他的绝对收入也是领先的。

最后,租户、银行账户经理、主要房东等也是经常遇到的角色。与这些人保持良好的关系可以省去很多麻烦,让你在更重要的事情上花更多的精力。

好吧,今天我们来谈谈。我不知道你是否发现:

现在买房越来越像是一个企业。一个人必须能够结算账目,有策略和招聘人才。我曾经有过这样的经历。当你把买房当作创业时,你会非常认真地对待它。然后你会坚持每天增加1%,不知不觉中这个水平会翻倍。

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